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来!做空房地产,一了百了(文末福利)

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来源:水库论坛


“可以做空房产么|-··?”

这是个非常有趣的问题··|--。

下面我们就以下几个方法来具体地分析一下··|,“做空房产”究竟可行与否··|--。

首先··|,坚决不是安迪的这种方法!⬇️

(一)房地产股票

 

第一个方法··|,是做空房地产股票··|--。

众所周知··|,传统上的三大社会青年网友聚集地:知乎、雪球、集思录··|--。如果你经常访问这些社区的话··|,你就会发现··|,网友们对于“做空”房产的需求非常大··|--。但是如何“做空”房价··|,讨论来讨论去··|,好的办法却是不多··|--。第一种最先被想出来的··|,是做空“地产股”··|--。 

股市是经济的晴雨表··|,如果股价低迷··|,往往也就意味着产业低迷··|--。如果能像《大时代》中的刘青云一样翻云覆雨··|,转手把地产股打到万劫不复··|,甚至收购··|,从而演变成地产霸权末日··|,岂不为网友们扬眉吐气··|--。

可惜的是··|,想法是好的··|,但是这套逻辑是完全违反经济学的··|--。

首先··|,股市并不是很容易操纵的··|--。且不说··|,有法规保护股市上正规的买卖行为;哪怕是无人监管··|,股市也有其自身的经济规律··|--。股票最终是和赢利、增长、企业“内在禀赋”挂钩的··|--。一只非常好的股票··|,无论再怎么打压··|,最多把价格削去一半··|--。但价值总会要反弹的··|,不可能会无限降低··|--。

第二步说··|,中国股市和香港股市有很大不同··|,中国股权非常“集中”··|--。

比方说李嘉诚的长江实业集团(0001.HK),李氏父子在其中的股权仅有13%左右··|,时刻面临攻击··|--。而中国的股市··|,绝大多数都是“国有股”··|,部分看似股权分散的公司··|,还是“国有股东”占大头··|--。

这时候有人会说··|,要不大家一起抛售地产股|-··?于是开始劝说身边所有的朋友··|,统统不要买地产股··|--。

可是“饿死”开发商··|,房价真的能降下来吗|-··?

我们可以看到··|,股价如果长期低迷··|,开发商就难以再融资··|--。股价不振··|,上市公司就难以配股、定增、高转送··|--。开发商就被迫去借高利贷··|,最终把利润都吐出去··|,落个双手茫茫··|--。

这里面就到了最讽刺的节点:

开发商中间所起的作用其实是降低房价的··|--。 

看房者最悲哀的是他们根本就不懂经济学··|--。

  • 生产者和生产者竞争··|--。

  • 消费者和消费者竞争··|--。

  • 生产者和消费者从不竞争 ··|--。

开发商不仅不是购房者的敌人··|,相反还是购房者的朋友··|--。因为开发商的“企业合作”成本··|,比“自助建房”更为便宜··|,因此才有了企业管理··|--。开发商们彼此之间的竞争··|,进一步降低价格··|--。而对开发商的压制··|,或者说对“地产股”做空的做法··|,事实上是增加了成本··|,推高了房价··|--。

 

 (二)信贷资产

 

传统的金融工具不能满足目标··|,看房者们又把目光转向了“衍生产品”··|--。传说中··|,美国有一种宛如神话一般的信贷资产··|--。而“次贷”危机的原理是什么··|,看房者们也不大清楚··|--。但是他们要的并不是科学··|,而是“希望”··|--。

《大空头》这类电影里··|,主人公含辛茹苦··|,坚定信仰··|,坚信房价一定崩盘··|,最终获得了百倍千倍的回报··|--。首先要说的是··|,事实上《大空头》这类电影关于“次贷”的一切分析··|,全部都是错误的··|--。散户模仿《大空头》··|,大概率是赚不到钱的··|--。而现实中的“大空头”··|,其整个团队也并没有赚到如此高的回报··|,只有二三倍而已··|,并且很快地在之后几年亏完了··|--。

这里··|,笔者需要解释一下··|,“大空头”团队并不是做空房价··|--。他们没有做任何事··|,也不可能做任何能导致整个“美国房地产崩溃”的事情··|--。那他们是如何赚钱的呢|-··?他们是遵循了“如果金融崩溃那么可以赚钱”这句话并去大量投资了一个相关联系产品而已··|--。

举个例子··|,如果某个人预期房价即将崩盘··|,那么这个人应该去买“搬家公司”股票··|--。因为楼市崩盘··|,肯定有很多人丧失住所··|,被扫地出门··|,因而需要搬家··|--。这个人提早买入“搬家公司”股票··|,等金融风暴来临时··|,自然赚得盆满钵满··|--。但是这个人持有“搬家公司”股票··|,会导致楼市崩盘么|-··?绝对不会··|--。因为在这个在逻辑上··|,它们二者属于“关联关系”··|,而不是“因果关系”··|--。就像老人一定有白头发··|,我们将他的白头发染黑··|,而老人并不会变年轻··|--。

其次··|,“大空头”并不意味着单单只看空美国楼市··|--。距离金融危机过去已经九年了··|,如果我们平心静气··|,抹去一切谎言和喧嚣的话··|--。扪心自问··|,“美国楼市真的跌过么”|-··? 答案却是:美国楼市已经创新高了··|--。不仅是大都市圈··|,连乡村平均都刷了新高··|--。

只要通货膨胀持续存在··|,楼价上涨就是必然··|--。美国、加拿大、澳大利亚、英国、新西兰无一不是这样的规律··|--。当我们站在2017年回头去看··|,所谓“2008大跌”只不过是长线K图上的一个小波澜··|--。

如图··|,美国楼市最糟糕的时候··|,也不过是局部地区的一些小麻烦··|--。真正WASP贵族精英居住的地区··|,这时候如果有人过去让人给他打折··|,难免受人白眼··|--。

“买得起买··|,买不起请转身离开”··|--。 

这期间楼市并没有崩盘过··|,真正崩盘的是担保投资债券、信贷的价格··|--。虽说“大空头”团队发现了算法上的一些缺陷··|,但真正崩盘的是衍生证券产品的一些价格··|--。 

因此··|,要指望楼市崩盘··|,靠信贷显然也不现实··|--。


(三)房产期货

 

真的要真金白银、看空做空··|,恐怕只能实打实地搞“楼市期货”了··|--。好比石油期货、橡胶期货··|,当然不可否认的是期货和现货是联系在一起的··|--。

  • 期货市场崩盘了··|,现货市场一定崩盘··|--。

  • 期货市场看对了走势··|,做空就可以赚钱··|--。  

像香港这样以金融、地产立足的亚太都会城市··|,早在1980年代··|,就开始搞“恒生指数期货”了··|--。而直到今天··|,始终没有“地产指数期货”··|--。 纵观郑州商品期货市场··|,芝加哥商品期货市场··|,全世界石油、煤炭期货很多··|,但是“钢铁”期货却很少··|,为什么|-··? 因为铜只有一种··|,石油有二种··|,煤炭有五六种··|,钢铁有几十种··|,而房产有几千种!搞“房价期货”··|,假设以2017年7月1日上海房价为准··|,起价60000元/㎡··|--。期货交易一个月··|,双方互有买卖··|,互有拉锯··|--。到了月终结算的时候··|,收盘价61000元/㎡··|--。 如果这时候某人对于这个价格不满意··|,就要进行“实物交割”··|--。假设我们交易的单位是“平方米”吧··|,(不是指计算面积的“平方米”)  现在这个人说他需要交割内环线1“平方米”··|--。

  • 老破小和汤臣一品··|,都算1“平方米”么|-··?

  • 楼层户型朝向··|,怎么计算|-··?

  • 别墅怎么算|-··?

  • 中环边的房子··|,可以交割么|-··?

  • 外环外的房子··|,怎么折算|-··?对于折算比例不认可··|,怎么协调处理|-··?

同样道理··|,有人实物交割··|,就有人实物提取··|--。

  • 提取哪一套实物··|,如何估价|-··?

  • 二个人同时看上··|,如何分先后|-··?

  • 手里只有5“平方米”持仓··|,如何整取|-··?

  • 房屋维修养护··|,如何出租|-··?

房产这种千奇百怪的东西··|,是很难做成整齐化标准期货的··|--。


(四)房产期货的设计

 

但··|,这个问题的答案是:可以做··|--。

就像天底下没有两块一模一样的煤炭··|,没有两株一模一样的小麦··|--。可是我们照样有煤炭期货··|,照样有小麦期货··|--。这其中的原理是··|,“忍受轻微损失”··|,这好比动力煤··|,因为其内含能量的不同··|,分为很多个档次··|--。如果成色不足··|,就按大卡打折来计算··|--。 

美国和加拿大生产的小麦··|,质量有好有坏··|,芝加哥交易所统一以“蒲式耳”作计量单位··|,谷物质量相应换算··|--。在整个期货世界··|,交易量和最终结算的量··|,超过100:1··|,因此只要游戏规则透明··|,结算反而是不重要的··|--。  

笔者思考过对于“平方米期货”的设计··|,可以适当调整··|--。基于完全市场化下的某一些大数据算法··|,可以获得非常近似、因而几乎所有人都接受的折扣计算方式··|,如果真心想做这事··|,“平方米期货”还是开得出来的··|--。具体的细节··|,笔者就不一一展开了··|,太过琐碎··|,也太专业··|--。

 

(五)对赌

 

上面我们讲了好几种通俗的“做空房产”的方式··|--。其中第二种是不可行的··|--。第一种是勉强可行的··|--。  其实我们想说的是··|,“做空房价”这种事从理论上来说就是不可行的··|,这与技术无关··|,在理论上就不可行··|--。

做空的核心是对赌! 

金融的核心是风险··|,如果你看好一项资产··|,就有人同样不看好它··|--。 看房者摩拳擦掌··|,兴致勃勃··|--。他们信心满满··|,想从“对赌”中赚取200万元··|--。可是任何工具··|,都是一柄双刃剑··|--。一旦其看错了走势··|,房价并没有如预料般的下跌··|,反而大涨··|,这所带来的风险成本是巨大的··|--。看房者辛辛苦苦开的一个期货户头··|,往往会演变为催命符··|--。要知道··|,如果只针对价格来说··|,房子上涨一二百万元··|,是非常快的··|--。

你“看空”对赌··|,承担风险敞口··|,就意味着损失··|--。一旦房价三四个月就涨了一二百万元··|,这样的风险是普通看房者无法承担的··|--。相对地··|,如果看房者没有足够的资本··|,甚至连进场的资格都没有··|--。

本文由水库论坛

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